Przedsiębiorcy często słyszą, że z działalnością gospodarczą trudno o kredyt hipoteczny. To uproszczenie. Bank rzeczywiście patrzy na dochód z firmy inaczej niż na pensję z etatu, ale osoby prowadzące własny biznes otrzymują finansowanie na co dzień — pod warunkiem, że wiedzą, jak ich sytuacja wygląda z perspektywy analityka, i odpowiednio wcześnie się do tego przygotują. Ten tekst pokazuje, jak banki liczą dochód przedsiębiorcy, jakie znaczenie mają forma opodatkowania i staż firmy oraz co zrobić, żeby wniosek przeszedł bez niespodzianek.
Dlaczego dochód z firmy jest oceniany inaczej
Pensja z umowy o pracę jest przewidywalna: co miesiąc ta sama kwota, potwierdzona przez pracodawcę. Dochód z działalności bywa zmienny, zależy od sezonu, zleceń i kosztów, a do tego to sam przedsiębiorca decyduje, ile z przychodu zostaje mu na koncie. Dlatego bank nie opiera się na jednym miesiącu, tylko analizuje dłuższy okres i uśrednia wyniki. Celem jest ocena, czy firma generuje stabilny dochód, z którego da się bezpiecznie spłacać ratę przez wiele lat. Wynik tej analizy potrafi się znacząco różnić między bankami, bo każda instytucja ma własne zasady liczenia — jedna bierze pod uwagę ostatni rok, inna dwa lata, jeszcze inna ostatnie miesiące bieżącego roku. Ta sama firma może więc mieć w jednym banku wysoką zdolność, a w innym ledwie wystarczającą.
Staż działalności i jej ciągłość
Pierwszym warunkiem jest zwykle minimalny okres prowadzenia firmy. Większość banków oczekuje co najmniej kilkunastu miesięcy działalności, a najkorzystniej traktuje przedsiębiorców z pełnym rokiem podatkowym lub dwoma za sobą. Część banków akceptuje krótszy staż, jeśli przedsiębiorca kontynuuje pracę w tej samej branży, w której wcześniej był zatrudniony na etacie — na przykład programista, który przeszedł z umowy o pracę na własną działalność i obsługuje podobnych klientów. Znaczenie ma także ciągłość: zawieszenie działalności, zmiana profilu czy przerwy w przychodach budzą pytania i wymagają wyjaśnienia. Jeśli planujesz kredyt, a firmę założyłeś niedawno, warto sprawdzić, które banki podejdą do tej sytuacji elastycznie, zamiast składać wniosek tam, gdzie z góry nie ma szans.
Forma opodatkowania ma duże znaczenie
Sposób rozliczania z fiskusem wpływa na to, jak bank policzy dochód. Przy skali podatkowej i podatku liniowym punktem wyjścia jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty — dlatego wysokie koszty, choć korzystne podatkowo, obniżają zdolność kredytową. Przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych bank nie widzi kosztów wprost, więc stosuje własne przeliczniki zależne od branży i stawki ryczałtu. Przy karcie podatkowej analiza bywa najtrudniejsza. W praktyce oznacza to, że przedsiębiorca planujący kredyt powinien z wyprzedzeniem przemyśleć politykę kosztową: zakup samochodu firmowego czy sprzętu tuż przed wnioskiem może zmniejszyć wykazany dochód akurat w okresie, który bank będzie analizował. Warto skonsultować te decyzje z księgowym i doradcą kredytowym jednocześnie.
Dokumenty, które przygotowuje przedsiębiorca
Lista jest dłuższa niż przy etacie. Standardem są zeznania podatkowe za ostatni rok lub dwa lata wraz z potwierdzeniem złożenia, wydruk z księgi przychodów i rozchodów albo ewidencji przychodów za bieżący rok, zaświadczenia z urzędu skarbowego i ZUS o niezaleganiu z płatnościami oraz wyciągi z rachunku firmowego. Część banków prosi też o potwierdzenia zapłaty podatku i składek za kilka ostatnich miesięcy. Zaświadczenia o niezaleganiu mają ograniczony termin ważności, więc zamawia się je na końcu, tuż przed złożeniem wniosku. Już teraz warto natomiast sprawdzić, czy w dokumentach wszystko się zgadza: rozbieżności między zeznaniem a księgą czy zaległość nawet w niewielkiej kwocie potrafią zatrzymać cały proces.
Leasingi, kredyty firmowe i inne zobowiązania
Bank ocenia nie tylko dochód, ale też obciążenia. Raty leasingu samochodu czy maszyn, kredyty obrotowe, limity na rachunku firmowym i karty kredytowe są wliczane do zobowiązań i obniżają zdolność na kredyt hipoteczny. Sposób ich uwzględnienia różni się między bankami — część odlicza raty leasingu od dochodu, inna traktuje je jak zwykłe zobowiązanie kredytowe. Przed złożeniem wniosku dobrze jest więc sporządzić pełną listę firmowych i prywatnych zobowiązań i zastanowić się, czy któreś z nich da się zamknąć lub zmniejszyć. Szczególnie warto przejrzeć nieużywane limity, które obniżają zdolność, choć nie generują żadnych kosztów.
Wkład własny i bezpieczny margines
Przy zmiennych dochodach bank chętniej finansuje osoby, które mają solidny wkład własny i rezerwę finansową. Wyższy wkład obniża ryzyko banku i często pozwala uzyskać lepszą marżę. Rezerwa na kilka miesięcy rat to z kolei zabezpieczenie dla samego przedsiębiorcy na wypadek słabszego okresu w firmie. Dobrze jest też pamiętać o kosztach okołokredytowych — wycenie nieruchomości, opłatach notarialnych i sądowych, ubezpieczeniach — które trzeba pokryć z własnych środków, i nie planować ich finansowania z pieniędzy potrzebnych do prowadzenia działalności.
Jak doradca może ułatwić proces
Przy działalności gospodarczej wybór banku ma większe znaczenie niż przy etacie, bo różnice w sposobie liczenia dochodu są duże. Doradca kredytowy pracujący z wieloma bankami wie z bieżącej praktyki, która instytucja korzystnie podchodzi do ryczałtu, gdzie wystarczy krótszy staż firmy i jak przygotować dokumenty, żeby analiza przebiegła sprawnie. Pomaga też ocenić, czy lepiej złożyć wniosek teraz, czy poczekać na zamknięcie roku podatkowego z lepszym wynikiem. Więcej o takim wsparciu przeczytasz na stronie https://www.bartoszjablonski.pl — warto sprawdzić, z iloma bankami pracuje doradca i jakie ma doświadczenie z kredytami dla przedsiębiorców. Firmy z Torunia i regionu kujawsko-pomorskiego mogą umówić się na spotkanie na miejscu, a dokumenty w większości przekazać elektronicznie.
