Na rynku nieruchomości dobre okazje rzadko czekają tygodniami. Atrakcyjna działka, lokal sprzedawany poniżej ceny rynkowej czy nieruchomość wymagająca tylko niewielkiego remontu mogą znaleźć nabywcę w ciągu kilku dni. W takich sytuacjach inwestor nie zawsze ma komfort oczekiwania na długą procedurę bankową.
Problem pojawia się wtedy, gdy pomysł jest dobry, zabezpieczenie istnieje, a środków brakuje właśnie w tym momencie. Bank może analizować dokumenty tygodniami, wymagać dodatkowych zaświadczeń i oceniać zdolność kredytową na podstawie wyników finansowych z poprzednich okresów. Tymczasem sprzedający oczekuje szybkiej decyzji.
Dlatego część przedsiębiorców oraz inwestorów korzysta z finansowania pozabankowego zabezpieczonego na nieruchomości. Nie jest to rozwiązanie dla każdego projektu, ale w sytuacjach, w których najważniejszy jest czas, może pozwolić wykorzystać okazję, która w przeciwnym razie po prostu zniknęłaby z rynku.
Dlaczego czas ma tak duże znaczenie w inwestowaniu w nieruchomości?
Cena zakupu bardzo często decyduje o późniejszej rentowności inwestycji. Jeśli inwestor może kupić nieruchomość o kilkanaście procent taniej od wartości rynkowej, już na początku projektu zyskuje istotny margines bezpieczeństwa.
Takie okazje pojawiają się jednak zwykle w konkretnych okolicznościach. Właściciel może potrzebować szybkiej sprzedaży, firma może pozbywać się zbędnego majątku, spadkobiercy mogą chcieć szybko zamknąć transakcję, a inwestor może natrafić na nieruchomość wymagającą remontu, której inni kupujący nie chcą finansować.
Wspólnym mianownikiem jest zazwyczaj presja czasu.
Sprzedający może zaproponować atrakcyjną cenę pod warunkiem podpisania umowy i zapłaty w ciągu kilku dni. Wtedy klasyczny kredyt inwestycyjny albo hipoteczny nie zawsze zdąży zostać uruchomiony.
Dla inwestora liczy się więc nie tylko koszt pieniądza, ale również jego dostępność.
Okazyjny zakup działki poniżej wartości rynkowej
Dobrym przykładem jest zakup gruntu.
Załóżmy, że działka inwestycyjna o wartości rynkowej wynoszącej około 1,5 mln zł zostaje wystawiona za 1,15 mln zł. Sprzedający potrzebuje jednak szybkiej transakcji i oczekuje wpłaty pieniędzy w ciągu kilku dni.
Inwestor posiada część własnego kapitału, ale brakuje mu kilkuset tysięcy złotych.
Z punktu widzenia ekonomicznego okazja może być bardzo atrakcyjna. Problem polega na tym, że bankowa procedura kredytowa może potrwać na tyle długo, że w międzyczasie pojawi się inny kupujący.
W takiej sytuacji koszt szybszego finansowania trzeba porównywać nie tylko z oprocentowaniem kredytu bankowego, lecz także z potencjalnym zyskiem wynikającym z zakupu nieruchomości poniżej jej wartości.
Jeżeli inwestor dzięki szybkiemu dostępowi do kapitału może kupić aktywo wyraźnie taniej, wyższy koszt finansowania krótkoterminowego może być ekonomicznie uzasadniony.
Lokal do remontu, który trzeba kupić natychmiast
Podobnie wygląda sytuacja na rynku mieszkań i lokali użytkowych.
Inwestor znajduje mieszkanie wymagające remontu w bardzo dobrej lokalizacji. Cena wynosi 600 tys. zł, podczas gdy podobne wyremontowane lokale sprzedawane są w okolicy za 800–850 tys. zł.
Sprzedający oczekuje szybkiej finalizacji.
Jeżeli inwestor posiada inną nieruchomość, może rozważyć wykorzystanie jej jako zabezpieczenia finansowania potrzebnego do zawarcia transakcji. Dzięki temu nie musi czekać na zakończenie wieloetapowej analizy bankowej.
Po zakupie, remoncie i sprzedaży nieruchomości zobowiązanie może zostać spłacone z uzyskanych środków.
W takim modelu najważniejsze jest jednak dokładne policzenie całego projektu: kosztu zakupu, remontu, finansowania, podatków, prowizji oraz zakładanego czasu sprzedaży.
Brakuje pieniędzy na dokończenie remontu przed sprzedażą
Finansowanie zabezpieczone nieruchomością nie musi być wykorzystywane wyłącznie do zakupu kolejnego obiektu.
Czasami inwestor ma już nieruchomość, ale w trakcie realizacji projektu kończą się środki.
Może to być remont kamienicy, przebudowa lokalu usługowego, wykończenie kilku mieszkań albo modernizacja domu przeznaczonego na sprzedaż. Do zakończenia projektu brakuje stosunkowo niewielkiej kwoty, ale bez niej nieruchomość nie może zostać wprowadzona na rynek w zakładanym terminie.
W takiej sytuacji opóźnienie może generować kolejne koszty.
Trzeba opłacać wykonawców, ochronę obiektu, media, podatki czy dotychczasowe zobowiązania. Każdy miesiąc zwłoki zmniejsza zakładaną marżę.
Szybkie pozyskanie kapitału może wtedy pozwolić zakończyć prace, sprzedać nieruchomość i zamknąć inwestycję.
Dlaczego bank nie zawsze jest najlepszym rozwiązaniem?
Bankowe finansowanie ma wiele zalet, przede wszystkim relatywnie niski koszt. Problemem może być jednak czas oraz sposób oceny klienta.
Bank analizuje między innymi historię kredytową, przychody, dochody, zobowiązania, bilanse, przepływy pieniężne czy długość prowadzenia działalności.
W przypadku przedsiębiorców wynik finansowy wykazany w dokumentach księgowych nie zawsze odzwierciedla rzeczywistą wartość prowadzonego biznesu.
Firma mogła na przykład dokonać dużych inwestycji, zastosować amortyzację albo ponieść jednorazowe koszty, które pogorszyły wynik księgowy. Z perspektywy banku może to zmniejszać zdolność kredytową, mimo że przedsiębiorca posiada nieruchomości o znacznej wartości.
Jeszcze trudniej może być inwestorowi realizującemu projekt jednorazowy, którego bank nie jest w stanie łatwo dopasować do standardowych procedur kredytowych.
Finansowanie pod zastaw nieruchomości – na czym polega?
W finansowaniu pozabankowym kluczową rolę może odgrywać wartość zabezpieczenia.
Jeśli klient posiada nieruchomość, możliwe jest ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego. W zależności od konkretnej oferty mogą to być między innymi mieszkania, domy, działki, lokale użytkowe czy nieruchomości komercyjne.
Dzięki temu analiza nie musi opierać się przede wszystkim na bankowo rozumianej zdolności kredytowej przedsiębiorcy.
W przypadku usług takich jak podhipoteke24.pl istotnym elementem oferty jest możliwość uzyskania decyzji nawet w ciągu 24 godzin oraz wypłaty środków nawet w 48 godzin od złożenia wniosku, przy czym sposób oceny finansowania nie bazuje na klasycznej weryfikacji zdolności kredytowej opartej na bilansach bankowych.
Dla inwestora oznacza to przede wszystkim możliwość szybszego reagowania na sytuację rynkową.
Kiedy szybkie finansowanie może mieć ekonomiczny sens?
Najważniejsza zasada jest prosta: kapitał powinien zarobić więcej, niż kosztuje jego pozyskanie.
Jeżeli inwestor pożycza 500 tys. zł tylko po to, żeby przez kilka miesięcy utrzymywać pieniądze na rachunku, droższe finansowanie pozabankowe prawdopodobnie nie będzie najlepszym rozwiązaniem.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy dzięki tej samej kwocie można kupić nieruchomość o 200 tys. zł taniej od wartości rynkowej.
Podobnie może być w przypadku inwestycji wymagającej szybkiego zakończenia. Jeśli dodatkowe 300 tys. zł pozwoli ukończyć remont w miesiąc zamiast za pół roku, wcześniejsza sprzedaż nieruchomości może zrekompensować koszt finansowania.
Dlatego decyzję warto podejmować na podstawie całej ekonomiki projektu.
Finansowanie pomostowe jako narzędzie inwestora
Część inwestorów traktuje finansowanie zabezpieczone na nieruchomości jako rozwiązanie pomostowe.
Kapitał pozyskiwany jest szybko, aby sfinalizować zakup lub inwestycję, a następnie – gdy presja czasu znika – zobowiązanie zostaje spłacone.
Źródłem spłaty może być na przykład sprzedaż nieruchomości, refinansowanie kredytem bankowym, wpływ należności od kontrahentów albo zakończenie innego projektu inwestycyjnego.
Takie podejście wymaga jednak wcześniejszego przygotowania konkretnego scenariusza wyjścia.
Inwestor powinien wiedzieć nie tylko, skąd pozyska pieniądze, ale również kiedy oraz w jaki sposób spłaci zobowiązanie.
Co trzeba policzyć przed podjęciem decyzji?
Szybkość działania nie powinna oznaczać pochopnej decyzji.
Przed zaciągnięciem zobowiązania warto przygotować prosty model finansowy inwestycji.
Należy uwzględnić przede wszystkim cenę zakupu nieruchomości, koszty notarialne i podatkowe, koszty remontu, koszt finansowania, prowizje pośredników, przewidywaną cenę sprzedaży oraz czas potrzebny na realizację całego projektu.
Warto przygotować również scenariusz ostrożny.
Co się stanie, jeśli remont będzie kosztował o 15 proc. więcej? Co, jeśli nieruchomość sprzeda się trzy miesiące później? Co, jeśli cena sprzedaży będzie niższa od zakładanej?
Jeżeli inwestycja pozostaje rentowna również w takim wariancie, jej margines bezpieczeństwa jest znacznie większy.
Wartość zabezpieczenia też ma znaczenie
W przypadku finansowania hipotecznego niezwykle ważna jest relacja pomiędzy kwotą zobowiązania a wartością nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.
Im wyższa wartość nieruchomości w stosunku do potrzebnej kwoty, tym większy bufor bezpieczeństwa.
Inwestor powinien jednak pamiętać, że ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego jest poważnym zobowiązaniem. Jeżeli projekt nie powiedzie się i dług nie zostanie spłacony zgodnie z umową, nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie może być zagrożona.
Z tego względu finansowanie należy dopasować nie do maksymalnej dostępnej kwoty, lecz do realnych potrzeb projektu.
Nie tylko deweloperzy
Z finansowania zabezpieczonego nieruchomościami korzystają nie tylko profesjonalni deweloperzy.
Takiego kapitału mogą potrzebować również właściciele niewielkich firm, flipperzy, inwestorzy kupujący lokale na wynajem, przedsiębiorcy nabywający nieruchomości komercyjne czy osoby posiadające wartościową nieruchomość, ale chwilowo niewystarczającą płynność finansową.
Typowym przykładem jest przedsiębiorca oczekujący na dużą płatność od kontrahenta. Wie, że pieniądze wpłyną za kilka miesięcy, lecz atrakcyjna nieruchomość jest dostępna właśnie teraz.
W takiej sytuacji zabezpieczenie hipoteczne może pozwolić czasowo zamienić wartość posiadanego majątku na płynny kapitał.
Największą wartością jest elastyczność
W inwestowaniu okazja i dostępność kapitału muszą pojawić się w tym samym momencie.
Można znaleźć świetną nieruchomość, doskonale ocenić jej potencjał i prawidłowo oszacować przyszłą cenę sprzedaży, a mimo to stracić transakcję tylko dlatego, że finansowanie pojawi się dwa tygodnie za późno.
Dlatego doświadczeni inwestorzy często nie zastanawiają się wyłącznie nad tym, gdzie znaleźć okazję. Równie ważne jest dla nich pytanie, skąd szybko pozyskać kapitał, gdy taka okazja rzeczywiście się pojawi.
Bank nadal może być najlepszym źródłem długoterminowego i stosunkowo taniego finansowania. Nie każda inwestycja mieści się jednak w bankowych procedurach i nie każda może czekać kilka tygodni na decyzję.
W takich przypadkach finansowanie pozabankowe zabezpieczone nieruchomością może pełnić funkcję narzędzia pozwalającego wykorzystać czasową przewagę.
Na rynku nieruchomości rentowność inwestycji często rodzi się już na etapie zakupu. Im korzystniejsza cena wejścia, tym większy późniejszy margines bezpieczeństwa.
Problem zaczyna się wtedy, gdy atrakcyjna okazja wymaga szybkiej zapłaty, a bank nie jest w stanie wydać decyzji w wymaganym terminie.
Finansowanie pod zabezpieczenie nieruchomości może w takiej sytuacji umożliwić zakup działki lub lokalu poniżej wartości rynkowej, dokończenie remontu albo krótkoterminowe uzupełnienie płynności firmy.
Kluczowe pozostaje jednak chłodne liczenie. Szybki dostęp do pieniędzy jest wartościowy tylko wtedy, gdy korzyść wynikająca z realizacji inwestycji przewyższa koszt kapitału, a sposób późniejszej spłaty zobowiązania jest jasno określony jeszcze przed jego zaciągnięciem.
